logement: investissement islamique...

 Par Idoubiya Rachid  (Prof)  [msg envoyés : 1354le 11-09-10 à 13:12  Lu :2536 fois
   
  
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« Miftah Al Kheir »
Les banques islamiques ont le vent en poupe. C’est bien ! Nous allons en profiter, en tant que musulman et en tant que travailleurs qui veulent vivre dans la dignité ! Notre droit de musulman sera préservé grâce à Dieu le Tout puissant et le Miséricordieux.
Les banques islamiques ont vu leur côte dressée en haut grâce à la crise mondiale. Cette crise qui a montré, voire dénoncé les limites des banques traditionnelles usurières…Banques immorales, banques qui travaillent par l’argent pour gagner de l’argent, et rien de plus ! Banque qui financent guerres, alcool, prostitution, drogue, crime organisé, etc.
Avec leur chiffre d’affaire qui se mesure par des milliards de dollars, et avec un fonds de plus de 4000 milliards de dollars, les banques islamiques sont là pour imposer leurs lois : les lois de la chariâa ! Cela est un fait ! Les banques et les États occidentaux vont – obligés – faire avec !
Le musulman remplacera le juif dans les transactions financières...
Le Maroc commence aujourd’hui à se rendre compte que son intérêt est avec les banques islamiques. Doucement, mais sûrement, il va se recycler pour épouser les vraies valeurs prônées par l’Islam : le travail, la solidarité et l’équité…
Ceci commence par l’actif / le bien immobilier proposé par les sociétés immobilières comme Essaâdda et Eddoha : des appartements économiques de 50 m² à 100 m² coûtant de 200000 à 250000 dhs ! C’est du jamais vu au auparavant ! Cela à une cause… (Voire ci-dessous)
Les bénéficiaires n’auront pas à contracter des prêts à intérêt et éviteront par conséquent l’usure…Car désormais, on n’est pas obligé d'avancer un acompte, ni être fonctionnaire : avoir un numéro de somme pour avoir accès au bien mobilier: c’est l'État qui se porte garante au bénéficiaire, dans le cadre du plan FOGARIM…
Tout ce que le bénéficiaire devrait faire, c’est de s’acquitter d’une traite de 1000dhs par mois pour pouvoir devenir propriétaire…
La vraie solidarité prônée par notre religion commence à se faire voir…
Mais tout cela comme je viens de le dire à une cause… (Voire ci-dessous)

  




 Réponse N°1 6172

Il y’ a mourabaha et mourabaha !
  Par   Idoubiya Rachid  (Profle 11-09-10 à 13:20



Définition :

La mourabaha : (AL Bay’ou bi ribhin ma’loum).

La banque acquiert un bien corporel/un actif donné (immeuble, voiture…) pour le revendre au client moyennant une marge connue d’avance. Il s’agit donc d’un contrat de vente d'un bien.

L’opération commence par des négociations entre l’acheteur et le vendeur portant sur la nature et le prix du bien à acheter.

L’acheteur communique ces spécifications à la banque islamique qui lui fixe un prix de revente majoré (mourabaha) : le prix de revente étant fondé sur le coût plus une marge bénéficiaire. « Le client sait à l’avance combien on lui facture ».

La mourabaha est donc un « contrat de vente, entre un vendeur et un acheteur, par lequel ce dernier achète les biens requis par un acheteur et les lui revend à un prix majoré. Les bénéfices (marge bénéficiaire) et la période de remboursement (versements échelonnés en général) sont précisés dans un contrat initial »

Le contrat de vente d'un bien doit contenir la promesse du client d'acheter effectivement le bien auprès de la banque vendeuse ; dans ce cas, on parle de mourabaha assortie d'un ordre d'achat*. (A commenter)

* - Cette opération rappelle singulièrement un contrat de dette classique car il (le contrat) implique la promesse du client d'acheter effectivement le bien auprès de la banque vendeuse. On parle de mourabaha assortie d'un ordre d'achat.

1- La mourabaha assortie d'un ordre d'achat doit être très contestée car celle-ci néglige un facteur essentiel dans tout acte commercial : le risque !

C’est la première façon de concevoir la mourabaha qui est très contestée par les spécialistes et qui l’assimilent à un contrat de dette classique car la banque ne vend pas en réalité un bien mais un service ! Comme c’est le cas pour la banque traditionnelle…

- La seule différence toutefois entre la banque islamique et la banque traditionnelle dans ce cas, c’est que la deuxième procède par taux d’intérêt, alors que la première par majoration du prix d'achat du bien convenu par le client/le débiteur et le banquier/ le créancier. La rémunération est définie dans le contrat : le montant de la marge bénéficiaire ne varie pas dans le temps : il est fixé au préalable et ne change pas durant la durée du délai de paiement accordé…

La mourabaha, dans ce sens, est un contrat de vente d'un bien, comprenant une marge clairement et explicitement déterminée au-delà du coût d'acquisition de ce bien par l'intermédiaire.

MAIS :

- Cela n’exclut pas le défaut que requiert la mourabaha assortie d'un ordre d'achat car le facteur risque est négligé. Et c’est très important du côté commerce : « halal » !

RESTE QUE :

2- La mourabaha spot ou normale: La banque islamique achète des biens, et les met à la disposition de ses clients acheteurs, sans pour autant avoir reçu, au préalable, la promesse des clients qu'ils achèteraient effectivement ces biens ; dans ce cas, on parle de mourabaha spot ou normale.

Cette deuxième façon de concevoir la mourabaha n’est pas contestée par les spécialistes car il y’ a des achats effectifs des biens. Et la vente est déférée : un temps se passe avant la vente. On ne connaît ni qui va acheter, ni quand. La banque supporte donc les risques liés à la détention de l'actif/ (l’immeuble, la société, la voiture) ou tout autre objet de consommation...

Si la banque islamique qui pratique la mourabaha spot ou normale vend à un prix relativement supérieur à celui du marché, c’est qu’elle permet au client de payer par traite : le remboursement est échelonné sur une période donnée, convenue d’avance, selon un échéancier fixé lors de la conclusion du contrat.

NB- Mais malheureusement la première morabaha est celle qui est la plus répandue dans les banques islamiques !!!

D’autant plus que la mourabaha représente près de 60% des activités financières islamiques, alors que les deux principaux instruments participatifs (la moudarabah et la moucharakah) en représentent moins de 20%.

Point de vue personnel :

Mais, puisqu’il y’a un besoin impressionnant, surtout au niveau immobilier, je pense qu’on doit « tolérer » la première « mourabaha » : celle assortie d'un ordre d’achat, vue la complexité de la gestion de ce genre d’opération au niveau national et la nouveauté de son installation au Maroc…





 Réponse N°2 6173

Pourquoi la banque islamique est plus chère que la banque traditionnelle ?
  Par   Idoubiya Rachid  (Profle 11-09-10 à 13:24



NB- Le bien corporel fait l’objet d’une double transaction : contrat d’achat et contrat de revente… D’où des frais supplémentaires supportés par le client.

Les frais :

1- les honoraires du notaire,

2- la taxe notariale,

3- les droits d’enregistrement,

4- La TVA sur l’achat et la vente : 20% !

Sont multipliés en deux… Cela s’appelle le double droit de timbre… D’où une cherté « technique »…

Cela en plus de : la marge bénéficiaire de la banque…

Mais : Bank Al Maghrib autorise désormais un seul contrat commercial dans la Mourabaha au lieu d’un contrat d’acquisition et d’un contrat de revente. Le bien financé est soumis à un seul impôt, cela lors de sa revente au client : le bien acquis par la banque destiné à la revente est exonéré des droits et taxes…

Ceci à partir de la loi de finance de 2010…

Conséquence : la cherté «technique » du bien ne devrait donc pas être avoir lieu !

Exemple

Mr X achète en 2009 un appartement de 900.000 dh avec mourabaha. Il avance 300.000 dh. Il lui reste à payer 600.000 + la rémunération de la banque qu’on suppose de 60.000 dh. Le tout étalé sur 120 mensualités.

La mensualité en 2009 est de :

((600 000:120)+ TVA ))+ ((60 000:120)+TVA))

= 5000dh +5000×20% + 500 + 500×20%

=5000dh + 1000dh +500dh +100 dh

= 6600dh

La somme de la TVA est donc de 1100 dh par mois soit 132.000 dh pour les 120 mois

En 2010 on ne paie plus la TVA sur les 5000 dh et uniquement 10% sur les 500 dh. Donc la mensualité en 2010 ne sera plus que de :

5000dh + 500dh + 500x 10%

=5000dh + 500 + 50

= 5550 dh par mois

La TVA mensuelle ne sera plus que de 50 dh au lieu de 1100 dh, et sur la totalité 6.000 dh au lieu de 132.000 dh, soit une économie substantielle de 126.000 dh.

Les produits financiers islamiques deviennent donc aussi compétitifs, voire largement plus que le financement bancaire traditionnel.

Commentaire Idoubiya :

Mais ceci à une autre cause patente/latente – cela dépend des points de vues- C’est comme marocagreg venait de dire : « khalti fransa hia lli galtha lina ! »

En effet, le Maroc vient adopter des mesures similaires dans Loi de Finances 2010 : réduction des taxes de tous genres, qui atteint 70% des impôts qui emprisonnaient le produit islamique « Mourabaha » ! Cela depuis 2007, date de son apparition pour la première fois au Maroc !

Voir : page : 7

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

4 FE / 09

N° 22 DU 25 FEVRIER 2009

IMPOT SUR LE REVENU (IR). IMPOT SUR LES SOCIETES (IS). TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE (TVA). DROITS

D’ENREGISTREMENT. TAXE PROFESSIONNELLE (TP). REGIME APPLICABLE AUX OPERATIONS DE MURABAHA ET

AUX SUKUK

NOR : ECE L 09 00001 J

Bureaux A, B1, B2, C2, D1 et D2

Section 5 : Modalités d’imposition en matière de fiscalité des transactions

I. Régime applicable aux contrats de murabaha portant sur des immeubles

A. Droits d’enregistrement

33. Les acquisitions d’immeubles effectuées par le financier qui a pris dans l’acte l’engagement de revendre à l’investisseur bénéficient du régime des achats-reventes des marchands de biens prévu à l’article 1115, les conditions d’habitude et d’intention spéculative étant réputées remplies. Elles sont par suite soumises à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % à laquelle s’ajoutent une taxe additionnelle de 0,1 % perçue au profit de l’Etat (cf. article 678 bis) et des frais d’assiette et de recouvrement (cf. article 1647), soit un taux global de 0,715 %.

34. Il est rappelé que, sous réserve des dispositions du 7° de l’article 257, la revente du bien immobilier est soumise à la TVA sur le profit brut qui correspond à la différence entre le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent (ou la valeur vénale du bien si elle est supérieure) et les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (cf. article 268).

35. Il est par ailleurs précisé que le profit du financier (ou rémunération du différé de paiement) est exclu de l’assiette des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) perçus dans les conditions de droit commun à l’occasion de la revente du bien immobilier à l’acquéreur final.

Source : http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/Finance_islamique_xBOI_4_FE-09x.pdf

- Commentaire Idoubiya : pour ne pas se perdre dans la lecture de cet extrait écrit pour des spécialistes, disons que la France décide de lever l’embargo qu’elle a installée de façon détournée contre les produits islamiques : mourabaha et d’autres…- d’autant plus que l’Angleterre a pris des mesures d’encouragent il y’a déjà quelques années : installation officielle depuis 2004 des banques islamiques/ équité au niveau fiscal aussi…)

Mais il a fallu pour nous -au Maroc- attendre l’action de la France pour que notre « intelligentsia » agisse…

Argument et de taille : le bulletin Français sort l’année budgétaire 2009 pour que le Maroc agit l’année suivante : 2010 !

Mais comme dit l’adage : « Mieux vaut tard que jamais ! »





 Réponse N°3 6174

Loi de Finances 2010 et le logement social
  Par   Idoubiya Rachid  (Profle 11-09-10 à 13:52



Prélude: Cela commence donc à se manifester sur le terrain! les promoteurs immobiliers ont commencé à concrétiser le plan finance islamique sur le terrain! Ils seront suivis par les institutions bancaires. Ce n'est qu'une question de temps...

Un rêve qui se réalise pour la première fois au Maroc? Disons que moi, personnellement, je suis optimiste...

Avec les accords du GATT et les difficultés financières que connaissent les banques usurières, la situation est en faveur de l'installation des banques, dites islamiques au Maroc...

La banque islamique se fera-t-elle à la marocaine? Seul le temps est capable de répondre à cette question!...

Mais cette installation aura des répercussions dramatiques et dures sur les "affaires" de nos banques traditionnelles usurières si celles-ci ...

La solution: sera que ces banques se recyclent! Sinon, c'est la déposition du bilan pour l'ensemble de ces banques qui restent accrochées à leur traditionnel recours à l'usure...

Voir cet article qui dit tant sur les efforts fournis par l'État pour empêcher une future crise financière au Maroc...

Reste une dernière chose: qui inventera le logiciel capable d'assurer la conversion de nos banques vers les produits "halals"?

( ce sera le thème de mes recherches de ces 48 h prochaines...)

____________________________________________________________

NB- Voir cet article pour plus de clarification:

Loi de Finances 2010 et le logement social

Pour assurer une résorption progressive du déficit sans cesse croissant en matière de logements, déficit estimé à environ 1,2 millions d’unités, les pouvoirs publics ont adopté plusieurs mesures devant permettre aux ménages à faible revenu d’accéder à un logement décent, et partant, d’éradiquer les bidonvilles. C’est ainsi que, notamment dans le cadre de la Loi de Finances 2010, plusieurs mesures clé ont été mises en place :

Au niveau de la demande

Octroi par l’Etat aux acquéreurs, à travers les notaires chargés de l’établissement des contrats de vente, d’une aide financière correspondant au montant de la TVA (20%) appliquée aux logements achetés. Cette aide publique est subordonnée à l’engagement des acquéreurs d’affecter le logement à leur résidence principale pendant une durée d’au moins 4 années. Cette mesure est de nature à conférer aux transactions immobilières une plus grande transparence et de mettre un terme aux opérations spéculatives ;

Mise en place d’un nouveau cahier des charges définissant les prescriptions de qualité et de sécurité du logement social ;

Mise en place au niveau de l’Etat d’un fonds de garantie destiné à couvrir les risques liés aux crédits consentis aux acquéreurs par les établissements bancaires dans le cadre d’un plafond porté en 2009 à 800 000 DH.

Au titre du Fonds de Garantie dédié aux logements sociaux) acquis par les ménages ne disposant pas de justificatifs de revenu (FOGARIM), le plafond du montant des crédits bancaires couverts par ce Fonds de Garantie est porté de 200 000 à 250 000 dirhams. les crédits accordés dans ce cadre jusqu’au 31 décembre 2009 ont bénéficié à 53 312 ménages pour un montant totalisant 7,76 Mrds DH.

__________________________________________________

Commentaire Idoubiya :

NB- Ce qui est très peu, vue le besoin national en logements sociaux : 1 million 200 milles unités/logements ! Le chiffre de 53 312 est dérisoire !

Cela à une cause majeure : les marocains ne veulent plus de crédits d’intérêt usurier ! Et qu’en fasse tout ce qu’on veut ! Et même ceux – les 53 312 seront prêts à renoncer à leurs empreint à usure pour épouser la « mourabaha » telle qu’elle sera utilisée et généralisée au Maroc…

Un conseil à mes chers frères : attendez, évitez de contracter le prêt logement à intérêt car les choses vont changer, en faveur de la finance islamique : ceux d’ici deux ans au maximum – le temps du recyclage des banques usurières…

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Au niveau de l’offre

Exonération des promoteurs immobiliers ayant conclu une convention avec l’Etat, des droits et taxes suivants :

- L’impôt sur les sociétés ;

- Les droits d’enregistrement et de timbre ;

- La taxe spéciale sur le ciment ;

- Les droits d’inscriptions sur les livres fonciers ;

- La taxe professionnelle et la taxe sur les terrains urbains non bâtis

Les exonérations ci-dessus bénéficient aux promoteurs immobiliers qui s’engagent à réaliser, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, un programme de construction d’au moins 500 unités sur une période n’excédant pas 5 ans à compter de la date d’obtention de l’autorisation de construire.

Augmentation du plafond du prix de vente du logement social de 200 000 dirhams à 250 000 dirhams hors TVA ;

Fixation de la superficie du logement social comprise entre 50 m² et 100 m².

La possibilité est accordée aux promoteurs immobiliers de conclure avec l’Etat des conventions pour les programmes autorisés avant le 01 janvier 2010 et non encore commercialisé avant cette date. Cette disposition vise à créer une offre immédiate dès le 01 janvier 2010.

Il est à noter que l’ensemble de ce dispositif s’étale sur la période 2010 - 2020 assurant ainsi une stabilité fiscale de 10 ans aux promoteurs de logements sociaux.

Date de publication : 14/04/2010

Voir : http://www.groupeaddoha.com/?Id=44&lang=fr&mod=1&redirect=1&CatRed=1&prev_nb_aff=&nb_rows=14&nb_enreg=1&RefCat=4&datatitle1=&datatitle2=&Ref=32&btn_back=1





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